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法律・世の流れ・口コミ ― 部品ごとの評価
条文と国交省の「解釈・運用の考え方」（令和 8 年 4 月版）、政府・報道・統計、掲示板・ブログ・業界記事を 2026 年 10 月 20 日に調べた。どの部品も、直せば法律の内側でできる。危ないのは 3 つ：ホテル用地の共同出資、銀行の担当者個人への支払い、他の資格の仕事に料金を取ること。
政府
見えるようにする、まだ禁じない外為法の報告の拡大（4 月）、国籍の登記（10 月）。外国人だけの購入制限は見送り。防衛施設の周辺は国籍を問わず許可制の提言
報道
「外国人の投機が価格を上げる」同じ国の数字から逆の結論も。安全な言葉は「透明性」「国籍を問わない、実際に使う人」
需要
中国は減り、台湾が最大日中関係の悪化で訪日は上半期 −56%。台湾・シンガポール・英国が上位。高値と、売り物の少なさ
口コミ
返事がない・隠れた費用・両手海外の買い手の不満の上位。大手で 3〜5 割が両手。無免許の仲介の上乗せの歴史
| 部品 | 法律 | 世の流れ | 口コミ・評判の危険 | 直したこと |
|---|---|---|---|---|
| 持ち主の台帳Owners | 中 記録だけなら媒介ではない。買い手探しを始めたら媒介契約（34 条の 2） | 売り物は 50 年で最も少ない。静かに売りたい持ち主 | 「外国人のための隠し在庫」 | 同意書は媒介契約ではないと明記。予告は一般媒介のあと。記録は 6 か月で期限、件数を公開試作に反映 |
| 買い手の台帳Buyers | 中〜高 犯収法の確認（PEPs は厳格）、記録 7 年、リスク評価書。個人情報の海外への提供は同意（28 条） | 新しい届出。中国の需要減 | 「外国マネーの名簿」 | 国籍を問わない（日本の買い手も）。同意の文。資金の書類は最小限試作に反映 |
| 人数の表示Demand counts | 中（物件を広告すると高） 偽りの数は 47 条 1 号ニ・景表法。媒介なしの物件の広告はおとり広告 | 大手の報告書どうしでも数字が違う | 「広告を調査に見せかけた」 | 数は資金確認済みだけ・日付・記録。5 人以上だけ試作に反映 |
| 期限つきの非公開Private round | 中 入札方式は可。申込証拠金は必ず返す。申込はすべて売り手へ（34 条の 2 第 8 項） | 速さを求める買い手。短期の転売への課税の動き | 「外国人の競り合いで値が上がる」 | 8 つの決め方。国籍を問わず同じ。結果を公開試作に反映 |
| 確実の一式Certainty pack | 中〜高（料金） 登記は司法書士、税は税理士だけ。役所の書類の作成で報酬は行政書士法の危険。「鑑定」と言わない | 2026 年の届出が、この需要を生んだ | 低 不満の上位に答えている | 資格者の名前。書類は無料（含む）。鑑定ではないと明記試作に反映 |
| 紹介者の窓口Partner desk | 中（銀行の担当者個人は高） 海外での紹介だけなら免許は不要。日本で内覧・交渉を繰り返すと無免許 | 台湾・シンガポール・香港の需要 | 無免許の仲介とキックバックの歴史 | 日本の外での紹介だけ。依頼主に開示。免許のある相手、一覧を公開。個人に払わない試作に反映 |
| ホテル用地Hotel sites | 高（共同投資） 複数の人の共同出資は不特法・金商法の免許。調整区域は開発の許可 | 観光の需要は強い | 低 | 共同出資は扱わない。協議の記録ができるまで出さない試作に反映 |
| 持った後Owner Vault | 中 民泊の規制。開発会社の転売禁止 | 違法な短期貸しの報道（2026-10） | 「私的な転売クラブ」 | 輪の中で売るのは期限明けから、公開の市場と並べる。保有期間の税を見せるアプリの次の直し |
法律の判断はすべて、弁護士・司法書士・税理士・行政書士の確認が前提（設計図 §7 の 11 項目）· 口コミは Reddit・小紅書・知乎が開けず、掲示板・ブログ・業界記事から · 試作 · 2026-10-20